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21房产投资越早越好（第2页）

而北京的城市是采用环线发展，每次增加一个环线，相继那边上的商品房、住宿房等等都会增加，那么这些地方的房价也会急剧地增加。这也是置业者的一个好前景。

任何人在投资的时候都只有一个目的，那就是要盈利，如果你做得不好，那么还是有可能会亏的。

现在来看一个实际的例子，王先生买了一套房子，贷款70％，月供2470元，年总计29640元。

物业管理费2元／平方米?月×12=1440元

取暖费1320元

按照正常的价位，租出去11个月，收入=11×2000=22000元

结果到最后，年净现金流量为-10400元，得不偿失。

所以，不管你的房子是用来出租还是直接倒卖，都要好好计算，不要让自己亏本。

1．买对房子

买房看的不只是地段，每一栋房子都有其吸引人的地方，每个开发商在卖房的时候都会强调自己的得意之处，例如北京小汤山的别墅群——纳帕溪谷，让它身价倍增的地方就是开放上留住了那一片原始白桦林。

所以房子的价值不只是房子本身了，还有很多的附加值，例如房屋的质量、现代化设备、房屋的面积、房屋的朝向与结构、社区的文化背景、物业管理、房屋的售价及付款方式。

房子的质量越好，越让人觉得安全，住得安心，特别是在地震多发的地区，对房子的质量是很重要的；

随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到日程上来。网络家居、环保住宅已经不再是人们的想象。因此，判断房屋的投资价值时，投资者必须知道：现代化的装备与房子的地段和质量具有同等重要的地位；

还有在东北，窗户在阳面的房子总是比另一面的要好卖，楼层的高低也是一个选择……

2．投资价值估算

房产投资要么就是赚，要么就是赔。总之，考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。下面有3个公式可以帮助投资者估算房产投资价值。

租金乘数小于12；8～10年收回投资；15年收益看回报。

某门市房，2001年售价22万元，首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，月租金1．500元。2005年售价涨至60万元，月租金2000元。下面我们用上面的三种方法对此项投资进行估算。

租金乘数小于12（合理范围）

租金乘数=投资金额／每年潜在租金收入

如果在2001年购买此门市：22万÷（0．15万×12个月）=12．2倍（可考虑购买）。

2005年：60万÷（0．2万×12个月）=25倍（远远超过购买的合理范畴，因此不能购买）。

8～10年收回投资（合理年限）

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）÷［（月租金一按揭月供款）×12］。

2001年购买此门市：（5万+0．1万×12个月）÷［（0．15万-0．1万）×12］=10．3年（可考虑购买）。

到2005年，因为房价上涨幅度过大，而租金却没有得到同步的增长，购买此门市房每月的租金收入无法弥补月供款，如果投资，投资者将面临投资无法回收的境地。

公式解析：投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。

15年收益看回报

物业的年收益×15年=房产购买价（物有所值）。

物业的年收益×15年房产购买价（具升值空间）。

物业的年收益×15年22万元（可以投资）。

2005年购买此门市：0．2万×12个月×15年=36万元